Вступ

Здача нерухомості в оренду в Іспанії - це не просто тренд, а повноцінний бізнес, у який активно заходять українці. Туристичний бум, міграція, сприятливий клімат і доступна нерухомість - усе це створює унікальні можливості для інвестицій. Якщо раніше такі проєкти виглядали радше як хобі за кордоном, то сьогодні вони перетворюються на прибуткові активи з річною рентабельністю в 5-10 %.

В умовах високих ставок за іпотекою та нестабільності в Україні, інвестори прагнуть диверсифікувати ризики. Іспанія з її розвитою інфраструктурою, активним ринком оренди й діджиталізованою системою розрахунків - ідеальний варіант. Завдяки грамотно вибудованій стратегії й розумінню місцевого ринку, багато наших співвітчизників уже мають кілька об’єктів нерухомості та стабільний дохід. Як це вдавалося - детально нижче.

Чому тема актуальна

  • Зростання попиту: Іспанію щороку відвідують мільйони туристів, зростає кількість мігрантів, осідають студенти, тимчасові працівники. Це формує постійну потребу в доступному й якісному житлі.
  • Фінансова мотивація: У середньому 8-12 % річного доходу від здачі - при мінімальних зусиллях, якщо знайти хорошого менеджера.
  • Стабільність: В Іспанії - низький ризик валютних потрясінь, а держава підтримує легальні механізми здачі нерухомості й обліку доходів.
  • Доступ до фінансування: Іпотека для іноземців - реальна можливість, зрозуміла процедура, якщо готівка недоступна.
  • Профіт на оздоровленні грошових потоків: Вивівши капітал з України й інвестувавши в нерухомість за кордоном, українці захищають статки від інфляції та обмежень.

Попит на оренду в Іспанії

Туристи

Через пом’якшення карантинних обмежень щороку зростає кількість туристів, особливо у літній сезон (травень-вересень). Вони орієнтуються на короткострокову оренду - Airbnb, Booking. Основний тренд: незалежний відпочинок, а не через турагенції.

Сезонність

Сезонні піки - червень, липень, серпень і грудень-січень (канікули). У цей час ставки за добу збільшуються в 2-3 рази.

Урбанізація

Іспанські українці обирають великі міста та регіони з розвиненою економікою: Барселона, Мадрид, Валенсія, Малага, Аліканте. Там мешкають мігранти з Латинської Америки, Родини, дистанційні працівники - цікаві для довгострокової оренди.

Чому українці взялися за цю справу

  • Економічна вигода: Українська нерухомість падає в ціні, Іспанія - стабільно дорожчає.
  • Рівень життя: Довкола - розвиток інфраструктури, якісна медицина, висока безпека.
  • Легкий старт: Можна почати з однієї студії, отримати дохід, потім масштабуватись.
  • Досвід і підтримка: Уже існує ком’юніті українців, що дає підтримку, факапи та рекомендації.
  • Діджитал підходи: Автоматизовані системи бронювання (як у Airbnb), дистанційне керування, агентства - весь світ "на долоні".

Типи оренди: яку модель обирають українці

Короткострокова (Airbnb, Booking)

Плюси:

  • Вища щоденна ставка - €70-150+
  • Гнучкість у використанні власного житла
  • Можливість періодів для ремонту, особистого перебування

Мінуси:

  • Більша зайнятість власника або керуючої компанії
  • Витрати на постійні прибирання
  • Залежність від сезонності

Довгострокова (для місцевих/мігрантів)

Плюси:

  • Стабільний дохід, менше турбот
  • Менше логістичних витрат
  • Законодавчий захист

Мінуси:

  • Менша рентабельність (4-6 %)
  • Конкуренція

Сезонна оренда

Наприклад, студенти, сезонні працівники (фермери, будівельники).

Плюси:

  • Додатковий дохід поза сезоном від туризму
  • Посередній рівень ренту

Мінуси:

  • Повторні переїзди мешканців
  • Можливі затримки оплати

Найпопулярніші міста та регіони

Барселона

  • @Barcelona - улюблене місто туристів і цифрових кочівників.
  • Сезонна ставка: ~€120/доба.
  • Довгострокова оренда: €1 200-1 800/міс.

Мадрид

  • Великий локальний попит, студенти, офісні працівники.
  • Довгострокова ~€1 000-1 500.
  • Туристи тримають ціни на короткому терміні на рівні ~€90-130/доба.

Валенсія

  • Комбінований ринок: туристи+мігранти.
  • Ціни оренди: 90-120 €/доба або €800-1 200/міс.

Малага і Аліканте

  • Клімат, інвестиції - зростають.
  • Студії дешевше: довготривало ~€600-900/міс; сезонна - €60-90/доба.

Що привертає інвесторів

  • Помірні ціни купівлі
  • Зростаючий попит
  • Доступ до інфраструктури (аеропорти, транспорт, школи).

Юридичні аспекти та податки

Що треба знати перед здачею

  • Оренда регулюється законом щодо ліцензування
  • У деяких муніципалітетах потрібна ліцензія turistico
  • Без неї - ризик штрафу €10 000+

Реєстрація житла

  • Через муніципальну рада
  • Потрібно: DNI/NIE, договір власності, сертифікат енергоефективності

Податки

  • Дохід від оренди оподатковується на рівні 19-24 %
  • Є місцеві збори (IGIC, IBI)
  • Нерезиденти подають декларацію спрощено

Резиденти й нерезиденти

  • Резиденти: 19 % за перші €6 000, потім прогресивно
  • Нерезиденти: фіксована ставка 24 %
  • Є договори уникнення подвійного оподаткування

Як українці купують житло в Іспанії

Іпотека для іноземців

  • Можна взяти 60-70 % вартості
  • Необхідно: стабільний дохід, гарний кредитний рейтинг
  • Нерідко - ставки 3-4 % річних

Готівка

  • Продаж майна в Україні → переведення в євро
  • Плюси: швидка угода, вигідна позиція покупця

Співвласність

  • Частковий внесок кожного залученого
  • Мінус: потребує чіткої угоди

Реальні історії: кейси українських власників

Успіх

Ірина з Києва купила студію у Валенсії за €85 000 у 2022. Через рік здає сезону за €80/доба - завантаженість 70 %. ROI ~8 % зі стабільним попитом.

"Після віддачі ремонту та меблів, перший дохід отримала вже за 2 місяці, тепер розвиваю ще одну квартиру."

Факап

Максим придбав двокімнатну у Мурсії й здав локальним студентам. Через невідповідну реєстрацію та нелегалів він отримав штраф €6 000. Муніципалітет вимагав ліцензію і виписав покарання.

Поради

  • Перш ніж вкладати - перевірте вимоги міста
  • Використовуйте агентства для підготовки документів

Як керують орендою

Самостійно або через агентства?

  • Самостійно: економія на комісії 10-20 %, але потреба володіти іспанською, бути на місці
  • Через агентства: беруть 15-25 %, але повністю обслуговують - бронювання, ключі, прибирання, вирішення спорів

Сервіси

  • Іспанські: Idealista, Fotocasa - майданчики оголошень
  • Українські: KeyForSun - допомагає інвесторам із вибором і складанням договорів
  • Автоматизація: Smart lock, Stripe-платежі, PMS-системи

Автоматизація

  • Перезача ключів через сервіси, навіть без зустрічі
  • CRM-системи для бронювань і графіків прибирання
  • Контроль онлайн: платежі, відгуки

Рентабельність: скільки реально можна заробити

Купівля

  • Студія: €80 000-150 000
  • Двокімнатка: €150 000-300 000 залежно від міста

Орендні доходи

  • Короткострокова - €60-150/доба, завантаження 60-75 %
  • Довгострокова - €600-1 800/міс

Припустимо: студія за €100 000.

  • Авг./септ. - €3 000/міс
  • В міжсезоння - €800/міс Річний дохід ~€14 000 ⇒ ROI ~14 % до оподаткування

ROI та окупність

  • Короткострокова модель: окупність - 7-8 років
  • Довгострокова: 10-12 років

Що вигідніше?

  • Одна дорога квартира приносить стабільність
  • Кілька дешевших - диверсифікацію, менші ризики

Підводні камені

Законодавчі обмеження

  • У деяких зонах не можна здавати “туристичне житло”
  • Відсутність ліцензії - штрафи до €30 000

Контроль від муніципалітетів

  • Перевірки: 1-2 рази на рік
  • Потрібно мати документ про реєстрацію гостей, ліцензію

Конфлікти

  • Сусіди можуть скаржитись через шум
  • Погані гості - псування майна
  • Проблеми з оплатою
  • Затримки з клієнтами та службами

Щоб уникнути цього:

  • Обирайте готельні двері з шумоізоляцією
  • Укладайте чіткі контракти
  • Працювати через платформу з утриманням депозиту

Поради для новачків

  • Почніть з однієї студії в Барселоні або Валенсії - найбільш передбачувані міста.
  • Найміть агента для реєстрації й запуску - один раз, але на старті це заощадить клопіт.
  • Обирайте між короткостроком і довгостроком залежно від готовності: готові розкрутитись - йдіть у Airbnb, інакше - є окрема довгострокова ніш.
  • Мінімізуйте ризики через страхування майна; перед укладенням договору - перевіряйте кожного гостя.
  • Автоматизуйте все, що можна: Daniel Perez (local manager) радить автоматизовані замки + календар у PMS + біржу прибирань.
  • Плануйте фінанси - не забувайте про податки та непередбачувані витрати (ремонт, заміни).

Висновки

Іспанія - це не просто відпочинок у сонячному середземномор’ї. Це живий приклад, де українці будують бізнес на нерухомості. Але це не “легкі гроші”: стратегія, юридичне оформлення, витрати, контроль - усе має бути ретельно продумано.

Простіше, ніж бізнес в Україні? Так. Гарантований прибуток? Ні - це інвестиції з ризиками.

За умови чіткого підходу, підтримки професіоналів і холодної голови - українці можуть мати стабільний дохід, рентабельність близько 10 %, а житло залишається за ними самими.

Статистикою поділилось агенство нерухомості в Іспанії: інвестори з України в 2024-2025 роках стабільно входили в ТОП‑5 іноземців, що скуповували житло під оренду в Валенсії та Аліканте.